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文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

台北市馬小姐問:房市不好,最近幾個月的房屋移轉棟數逐月減少,不少人擔心整年度的數量比過去還要低,請問,要低到何種量,房市才算落底完成?

A: 從今(2015)年1至8月合計的買賣移轉棟數為168896件,相較於去年同期的216241件來說,減少了47345件,且僅為去年的78%左右。因此,若以去年總買賣移轉棟數320598棟推算(x78%),今年總買賣移轉棟數可能只有250,066棟,除非建商趕在年底前大量交屋,否則,今年全年買賣移轉棟數可能再創新低。

台灣房市買賣高中英文補習班推薦 雲林英文家教費用 南投英文家教費用 台中英文家教費用移轉在1991年的棟數計有289,503棟,其後一路攀升到1996年508,748棟的高峰再急轉直下,歷經1997~1999年的亞洲金融風暴,再至2000年的全球網路泡沫,2001年終於創下259,494棟的新低點(見附圖)。

假設今年從9月至12月的成交量稍有擴大,使得今年整年度的總移轉棟數還有26萬棟的量,則雖比2001年最差的259,494棟稍高一些,但仍將是24年來次差的一年;但若今年總移轉棟數僅約25萬棟,則不論是與1991年或是2001年相比較,都是24年來及14年來最差的一年。

台灣房市的過去發展經驗,多空行情大約各走6~7年左右,而從量的變化,則從1991年至1996年高峰,約5年的時間,如就1996年至2001年也約5年的時間,2001年至2006年則是4年時間就再呈現急遽攀升走勢,原本2008年全球金融海嘯,眼看房市就要進入下修趨勢,然因主管機關大幅調降遺贈稅率至10%,導致滯留海外的資金大量回流台灣,而再走一波高峰至2010年,隔年則因實施「奢侈稅」而再度呈現下滑走勢。

從圖表來看,可能大家會認為,從2006年的高峰逐漸下降至2015年,已經緩步下滑10年,似乎今年底的25萬棟預測量已至谷底?唯若從2013年底預售市場初現退屋起算,則今年預測的25萬棟,仍只是開始下修的第2年而已。

歷史經驗可以提供我們參考,但非必然之軌跡,因為很多國內外政經情勢的變化因素會干擾歷史經驗的軌跡運行。

在此,針對25萬棟並非房市谷底的原因有三,主要是從結構性問題來探討:

第一,交易稅加重:2016年1月1日將實施房地合一稅,大幅提高交易成本,從過去只有交易的「財產交易所得」,到「財產交易所得」與「奢侈稅」並行,再到明年的房地合一稅,若非自住房子(自住房子還得持有超過6年才有400萬元免稅額),則持有時間超過10年,資本利得額課稅稅率為15%,而1至10年則為20~45%的重稅。

此一重稅,讓以往打算收租而買房的房東族,以及一些想投資獲利的投資族縮手,成交量自然逐漸減少。

第二,持有成本增加:像台北市房屋稅的稅基及稅率在去年同步大幅調高,而地價稅因公告地價(3年調整公告一次)也一再往上調高,使得房屋的持有成本愈來愈高,另台北市再實施「豪宅稅」,更讓有錢人不敢多買房。

第三,房市仍處於超額供給:依主計總處所公布於2010年進行的調查結果,空屋數為156萬戶,占全部住宅存量的19.3%,而中央銀行在今年五月發布的「金融穩定報告」,「若以台電表燈用電不及底度之非營業用戶資料推估,2014年空屋數約143萬宅」,依此數據,則空屋率似有減少跡象。

問題是,大量空屋當中,第二屋或是休閒渡假屋約占一半,如此下來,真正空屋數量約只有70多萬戶,惟若扣除一般國際所謂政府手中應握有的安全住宅存量(約全部住宅存量的5%),再依據2015年第2季內政部就稅籍資料統計的834萬戶推算,約為41.7萬戶,則空屋數量最低限度仍有30萬戶左右。

高中英文補習班推薦 外籍英語家教時薪 花蓮英語家教老師 台東英語家教老師其次,依據內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數,近三年半以來合計373,995棟;此外,建商過去兩、三年大量搶建照,未來勢必要繼續推案,但最近房市走跌,而房地產一向就具有「買漲不買跌」的特性,因此,未來空屋數量必然會呈現逐年增加趨勢,則兩、三年後的餘屋恐再爆量,勢必更高中英文補習班推薦 一對一英語家教行情 一對一英語家教班 一對一英語家教 外籍老師不利房市未來發展。

在房市逐漸走跌的趨勢中,買賣移轉棟數逐年降低,可以讓民眾更加了解當前房市的真實狀況,惟房價高低通常會因地段、個案立地條件不同,而呈現不同走勢,因此,對於有意購買自住房子的民眾來說,隨時注意各種統計數據的變化分析,即可充分掌握價量資訊,高中英文補習班推薦 屏東英語家教費用 雲林英語家教費用 嘉義英語家教費用俾免太早進場,反使辛苦累積的儲蓄因急於購屋而淪為「負資產」。

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